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Wer ein Haus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn – es sei denn, er hat selbst darin gewohnt. Wann die Ausnahme greift und wie der Gewinn berechnet wird.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig – außer das Haus wurde selbst bewohnt
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – mit der Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Die Lage
Die Zehnjahresfrist ist die erste Frage eines Hausverkaufs, weil sie über die Steuer auf den Gewinn entscheidet. Sie läuft vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag, nicht bis zur Übergabe. Wer das Haus selbst bewohnt hat, verkauft trotzdem oft steuerfrei: wenn er es seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
In dieser Reihenfolge
Maßgeblich sind das Datum Ihres Kaufvertrags und das Datum des Verkaufsvertrags, jeweils der Tag der notariellen Beurkundung. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Auch innerhalb der Frist ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Ob Ihr Fall dazu passt, klärt Ihre Steuerberatung.
Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten samt Nebenkosten und der Werbungskosten. Wer vermietet hat, zieht die Abschreibungen von den Anschaffungskosten ab – der Gewinn wird dadurch höher.
Spekulationssteuer-Rechner öffnenEndet die Frist in wenigen Monaten, kann es sich lohnen, den Kaufvertrag erst danach beurkunden zu lassen. Was das Warten kostet, lässt sich gegen die Steuer rechnen.
Haltekosten-Rechner öffnenHäufig übersehen
Für die Frist ist das Datum des notariellen Vertrags maßgeblich. Eine Übergabe nach Fristende ändert an einem früher geschlossenen Vertrag nichts.
Die Ausnahme gilt nur für das, was Sie selbst bewohnt haben. Eine vermietete Einliegerwohnung im selben Haus kann innerhalb der Frist steuerpflichtig sein.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 € betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, ist er ganz steuerpflichtig.
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Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.